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住房租赁概念股龙头:世联行(002285)

2017-09-13 09:05:10 来源:网络 浏览: 评论: [ ]

  世联行2017上半年业绩点评:线上线下优势联动,存量风口势头正劲

  类别:公司研究 机构:首创证券有限责任公司 研究员:韩笑 日期:2017-09-06

  业绩点评

  代理灵活切换布局,+业务亮点突出1~8~8~c~f~n~e~t。上半年公司传统交易业务实现代理销售26.7万套、销售面积2317.5万平米。报告期代理销售业务实现营收16.53亿元,同比增长12.46%。总营收占比49%,首次降到50%以下。毛利率28.50%,同比提升2.90pct。依托公司B端拿盘优势、品牌保障和资金实力,公司互联网+业务(房联宝)持续发展新房营销供应链平台,线上引流的导入进一步丰富代理案场,上半年互联网+业务营收同比增长61.25%至9.19亿元,实现毛利2.03亿元,同比增长319.98%。毛利率大幅提升13.56pct至22.04%。

  有别于此前对代理销售业务同房地产景气度高度相关的传统认识,未来增量市场依然是分化的格局,相比开发商重资产布局的惯性和滞后性,公司在上半年借助线上线下优势快速下沉三四线的表现证明其在区域间灵活切换布局的能力(上半年顺利完成178个城市的服务布局,新增三四线城市布局73个,累计链接2万多家经纪门店,在23个大中城市市场份额TOP3),因此下半年代理销售业务有望展现出一定的抗周期属性来源188cf.net。我们认为公司整个服务闭环的搭建未来也将成为争取代理销售市场份额的优势所在,未来代理市场同样面临马太效应下市场集中度的提升,同时随着下半年销售预期的回落,佣金率有望突破回升。

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  金融科技、风控建设提升信贷业务质量,弥补调控周期下居民端杠杆率的不足。公司小额信贷产品体系升级为乐贷、利用场景、开发3大系列、22项产品,同时加速风控和大数据系统建设,进一步优化业务系统,不良贷款率同比降低30%。上半年公司放贷金额63.41亿元,同比增长285.26%。贷款余额32.98亿元,同比增长105.22%。报告期共实现营收2.10亿元,同比减少18.98%,毛利率下降2.32pct至63.07%。在经历过去2年连续的快速发展之后盈利增速有所回落,主要受限于新产品的推出周期以及期末贷款余额的增长1+8+8+c+f+n+e+t

  虽然房地产交易领域的小额信贷业务依然面临着高压监管,同时拖累公司资产负债结构,但是我们认为新一轮调控周期对居民端杠杆率的限制存在一定的释放需求,叠加线上线下新房交易的入口优势,公司相关信贷业务预期有进一步的渗透空间。此外创新金融工具的使用也在一定程度上缓解了公司现金流压力,为相关业务规模扩张提供资金

  资产管理规模优势稳步扩大,奠定衍生业务发展基础。公司资管业务主体世联君汇年初成功挂牌新三板,并成功进入创新层。上半年资管业务合计实现营收3.35亿元,同比增长35.24%。受限于公寓管理业务较高的拓展成本和前期运营成本,本期毛利亏损3337万元。报告期物业管理业务实际在管面积增加103.61万平米,覆盖基础物业、公寓、工商资产、小样社区、其他资产等多种业态类型,在管项目实际收费面积达到368.78万平米1.8.8.c.f.n.e.t。同时小样社区和世联空间积极涉足共享办公领域,共进入14个城市,运营项目达到30个。此外,咨询顾问业务上半年执行合约约420个,同比增长3%,收入增长6.32%,毛利同比增长68.29%。 作为社区最后一公里业务,资产管理覆盖着房屋的全产权周期,为社区服务的开展锁定用户基础。公司近几年覆盖管理面积增长迅速,积极抢占市场份额。虽然当前业务依然处于亏损阶段,但是未来预期成为公司发展存量业务和衍生模式的关键载体,同金融科技、长租公寓等其他业务产生良好的协同效应。

  长租公寓利好密集,轻资产布局初见成效。上半年鼓励租赁业发展的利好政策密集出台,从顶层设计到模式探索,再从城市试点到产权,作为房地产长效机制起点建设的重要内容,租赁业被寄予厚望,预期发挥丰富市场供给体系、改善一致性预期、加速所有权向使用权让渡的重要作用原文188cf.net

  公司自2015年末开始采用轻资产模式部署集中式公寓业务,截止到报告期末,公司旗下的红璞公寓已经进入深圳、广州、杭州、武汉、厦门等27个热点城市,全国签约房屋4万多间,并且占据广州、杭州、武汉集中式公寓市场的第一名。在12个首批住房租赁试点城市中,公司已经在其中10个开展长租业务。即使同龙头房企相比,公司在长租公寓的布局力度也并未落下风。上半年实现营收6767.28万元,同比增长494.78%。虽然长租公寓拖累资产服务板块总体业绩表现,但是随着出租率的培养和溢价能力的挖掘,未来有望为公司提供稳定的收益水平。

  公司当前业务结构既能在一定程度上规避短期行政调控所带来的负面影响(轻资产模式灵活适应区域分化节奏,小额信贷业务弥补当前居民端杠杆空间的不足),又能在长效机制建设方面把握资产管理和租赁市场两大痛点,各板块业务协同效应逐渐显现,我们持续看好公司未来的发展空间。预测未来2年EPS分别为0.486和0.666元/股,对应当前股价的PE25.90、18.91,PB5.04、4.05JZw。鉴于当前估值基本反映业绩兑现预期,维持“增持”评级。

  风险提示

  销售模式变革;小额信贷业务监管收紧;资金实力较弱,难以快速铺展长租公寓业务。

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